경계측량 , 분할측량 , 현황측량

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J씨는 2003년 강화도에 임야 5,000평을 평당 60만원에 매입했다.

정면으로 낙조조망이 가능한 곳으로 나중에 가족들과 전원주택을 짓고 살 요량이었다.

개발이 불가능한 국유지와 붙어 있어 주변환경이 훼손될 염려가 없다는 점도 작용했다.

잔금을 치르고 등기권리증까지 넘겨받은 J씨는 자주 가족들과 함께 강화도에 내려가 땅을 둘러보며

지역 별미를 맛보는 것이 삶의 가장 큰 낙이 된 것이다.

 

그런데 2004년 7월 J씨 앞으로 난데없는 ‘토지인도청구소송장’이 날라 들었다.

영문을 알아보니 해당부지와 경계선을 맞대고 있는 원주민 K씨의 주택신축이 문제였다.

K씨가 건물을 짓기 위해 측량을 하게 되었는데 땅의 경계선이 현황과 한참 달랐던 것.

측량을 틍해 새로 밝혀진 실제 경계선은 J씨의 땅 쪽을 향해 3m 정도파고 들어간 산 등성이였다.

졸지에 20여 평을 내주게 된 J씨,

어처구니가 없었지만 인공위성을 이용한 위치측정시스템 측량으로 정해진 것이라 어쩔 수가 없었다.

측량을 통해 K씨에게 내 준 면적만큼 땅을 되찾으면 된다는 말을 듣고 수소문해보니

하필이면 그 쪽 땅의 소유자는 군부대였다.

2004년 12월 J씨는 군부대를 상대로 ‘토지인도청구소송’을 제기한 상태지만 결과를 장담 할 수 없는 상황이다.

 

이와 같은 문제가 발생하는 이유는,

현재 우리나라가 사용하고 있는 지적도는

일제시대 때 도쿄를 원점으로 작성된 ‘토지조사사업’을 근거로 하고 있어서

우리나라 땅이 대부분 실제면적과 서류상 면적 사이에 차이가 나기 때문이다.

이 때문에 땅을 매매하거나 건물을 지을 때 불분명한 토지경계선으로 발생하는 분쟁이 적지 않다.

 

지적공사에 따르면 2003년부터 최근 3년 동안

불확실한 토지 경계를 바로 잡는 경계복원측량 건수가 매년 258,000필지에 달한다고 한다.

소요되는 비용만 연간 766억원에 달한다.

이처럼 실제 현실경계와 지적도 상의 지적경계가 일치하지 않는 땅은

전체 3,500만 필지의 3.9%에 해당하는 138만 필지에 이른다.

 

전문가들은 땅을 매입하기 전에

매입하려는 땅의 서류상 면적과 실제 면적이 정확히 일치하는지 확인해 볼 필요가 있다고 말한다.

1,000평 미만의 소규모 땅은 실질적으로 큰 차이가 없을지 몰라도

1만평 이상이라면 한 두 평 정도 차이가 발생할 수 있기 때문이다.

 

가장 확실한 방법은 측량이다.

측량의 종류에는 경계측량, 분할측량, 현황측량이 있다.

경계측량이란 토지경계 분쟁시 내 땅이 어디까지인지 파악할 때 하는 측량이다.

분할측량이란 한 필지의 땅을 두 필지 이상으로 나눌 때 실시하는 측량이다.

현황측량이란 경계측량으로 확정된 대지 위에 건축물이 어떻게 들어섰는지 확인하는 측량이다.

건물이 앉혀진 모습과 인접 대지 경계선과의 관계를 확인해 볼 수 있다.

신축 건물 준공신청시 제출해야 하는 서류 중 하나이다.

 

이 중에서 매입하려는 땅의 경계와 면적을 확인하는 방법은 경계측량이다.

따라서 1만평 이상의 대규모 땅을 매입할 경우

계약서에 ‘매매대금의 지급은 실측면적기준’ 이라는 약정사항을 명기하는 것이 좋다.

물론 측량에 소요되는 비용은 매도인의 부담으로 한다.

 

이 경우 전후좌우로 인접한 토지주들에게 사전에 측량 예정일시를 통보해 측량시 입회하게 하는  것이 좋다.

이 때 토지주의 입회 장면을 사진으로 찍어두고 확인서까지 받아두면 된다.