건폐율,용적률

건폐율 부동산 및 건축 분야에서 건폐율과 용적률은 매우 중요한 기준이 됩니다. 바로 이 건폐율과 용적률에 따라 건물의 신축면적이 달라지고, 땅값에도 영향을 미치기 때문이지요. 그럼, 우선 건폐율이란 무엇을 뜻하는 것 인지부터 알아볼까요? 건폐율이란 ‘대지면적에서 가장 넓은 면적의 층이 차지하는 비율’을 말합니다. 흔히 건폐율을 총 대지면적에 대해 건물이 차지하는 면적의 비율로 알고 계신 경우가 많은데, 이것은 잘못된 상식입니다. 예를 들어 100평의 대지 위에 3층 건물이 있다고 할 때, 1층 52평, 2층 55평, 3층이 48평이라면 가장 넓은 면적의 층은 2층이 되겠지요? 따라서 해당 대지의 건폐율은 2층이 차지하는 면적 55평이 대지면적 100평에 대해 차지하는 비율을 계산한 값입니다. 즉, 55평/100평 X 100 = 55%가 되겠군요. 그런데 여기서 한 가지 주의하실 점이 있습니다. 건폐율의 기준(分母)이 되는 앞서의 대지면적은 토지의 전체면적을 뜻하는 것이 아니라, 건축을 위해 형질변경허가가 난 면적, 쉽게 말해 건축허가가 떨어진 면적만을 지칭한다는 것입니다. 그럼 또 예를 들어보지요. 만일 여러분이 건폐율 60%의 1종 일반주거지역 內 농지 200평을 구입하셨는데, 그 중 100평에 대해서만 형질변경 절차를 거쳐 건물을 지을 수 있는 대지로 변경하셨다고 가정해 볼까요? 이 대지 위에서 건물이 차지할 수 있는 최대면적은 총 200평 X 60% = 120평이 되어도 괜찮을 것 같지만, 앞서 말씀 드린 대로 건축허가를 받은 면적인 100평 만을 기준으로 하게끔 되어 있으므로 100평 X 60% = 60평 이상은 건축할 수가 없다는 것입니다. 또한, 건축을 위해 대지의 일부를 도로로 내주었을 경우라면 도로에 들어간 부분을 뺀 면적을 기준으로 건폐율을 적용하여 건축가능면적을 계산하도록 되어 있다는 점도 중요합니다. 한편, 건폐율 계산에 아예 포함되지 않는 건축면적도 있습니다. 대표적인 예가 건물의 추녀와 발코니, 외부계단 등인데, 추녀나 발코니가 건물벽에서 1m 이상 돌출되어 있다면 바깥 끝부분으로부터 1m를 제외한 나머지 면적은 건폐율 계산에 포함하게 됩니다. 우리 주위에서 흔히 볼 수 있는 폭 2m 짜리 확장형 발코니의 경우라면 안쪽의 1m 부분을 건폐율 계산에 포함시키는 것이지요. 이와 같은 제한규정을 두고 있기 때문에, 비록 공동주택(아파트)의 발코니와 같이 분양면적에 포함되지 않는 Service Area라고 하더라도 멋대로 크게 지을 수는 없는 것입니다.   용적률 용적률이란 지하층을 제외한 지상층의 바닥면적의 합계, 그러니까 지상층의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 뜻합니다. 지하층의 면적이 항상 제외된다는 점만 기억해 주십시오. 여기서 기준이 되는 대지면적 또한 건축허가가 난 면적만을 기준으로 한다는 점은 건폐율에서의 경우와 똑같습니다. 예를 들어 200평의 땅 가운데 100평에 대해서만 건축허가를 받아 최대바닥면적 60평짜리로 5층 건물을 짓고, 50평짜리 지하실을 만들었다고 가정해 보지요. 이 경우 용적률은 지하층을 제외한 지상부분의 총 면적인 300평(60평 X 5층)이 건축허가면적 100평에 대해 차지하는 비율, 즉 300평/100평 X 100 = 300%가 되는 것입니다. 단, 발코니의 경우 Service Area로 분류되더라도 용적률 계산에는 포함되는데, 외벽에 면한 최대길이에 1.5m를 곱한 면적을 제외한 부분을 바닥면적으로 포함하도록 되어 있습니다. 조금 복잡하지요? 그럼 다시 예를 들어, 발코니가 벽면에 붙은 길이가 6m, 폭이 2m라고 하면 발코니면적은 12㎡가 되겠지요. 이 경우 용적률의 계산에 포함되는 면적은 전체 12㎡ 중에서 최장길이 6m에 1.5m를 곱한 9㎡의 면적을 제외한 부분, 즉 3㎡(12㎡-9㎡)이 된다는 것입니다. 이러한 제한을 두지 않는다면 이내 발코니가 거실보다 더 넓은 희한한 아파트가 대거 출현해 해외토픽을 장식하게 될 것입니다. 발코니와는 좀 다른 얘기지만, 여러분께서도 거리를 지나치시다가 간혹 오피스텔이나 상가 건물 중에서 1층은 군데군데 기둥만 세워서 주차장으로 활용하고, 2층부터 실제 건물이 올라가 있는 구조를 보신 일이 있을 것입니다. 이것을 필로티(pilotis) 구조라고 하는데, 이것은 용적률 측면에서 볼 때 상당히 현명한 건축디자이너의 아이디어라고 할 수 있습니다. 필로티로 설치된 1층은 용적률 산정에서 제외되기 때문이지요. -스크랩함-